Investitiile imobiliare 🏠 raman o afacere profitabila si in 2018

 

UPDATE 09/2017: Investiții imobiliare

imobiliare

Investitia in imobiliare inseamna mai mult decat sa cumperi un loc pe care sa-l numesti ‘’acasa’’.
In ultimii 50 de ani a devenit o practica de investitii din ce in ce mai populara. Piata imobiliarelor este foarte ofertanta la nivel de castiguri, dar cu mecanisme mai complexe decat investitia in actiuni si obligatiuni.

In acest articol, vei afla care sunt cele mai eficiente si simple metode de investitie in imobiliare.

Proprietatile inchiriate

Aceasta este o investitie practicata dintotdeauna, la fel ca si detinerea de terenuri. O persoana cumpara o proprietate si o inchiriaza. Proprietarul se ocupa de plata ipotecii, a taxelor si costurilor de intretinere a acesteia din chiria perceputa. Cand se vor termina ratele ipotecii, chiria poate creste, oricum, profitul va fi mai mare.

In plus, proprietatea se poate aprecia in valoare in acest interval, lasand proprietarul cu un activ mai valoros.

Ca in orice investitie, sunt si neajunsuri. Poti sa nu gasesti chirias, sau sa dai peste unul care avariaza proprietatea. Vei avea un cash flow lunar negativ, trebuind sa te lupti ca sa-ti acoperi ratele ipotecii. Mai exista si posibilitatea de a nu gasi proprietatea intr-o zona cu rata de neocupare mica, unde oamenii vor sa inchirieze. Poate ca cea mai mare diferenta intre aceasta investitie si altele e cantitatea de munca si timp alocate pentru intretinerea ei.

Cand cumperi o actiune, o lasi in cont, sperand ca ii va creste valoarea in timp. Daca investesti in proprietati de inchiriat, ai mai multe responsabilitati. Daca nu functioneaza incalzirea, esti sunat in mijlocul noptii s-o repari. Iar daca nu vrei sa te ocupi personal, alti bani trebuie alocati unor servicii specializate.

Grupuri de investitii in imobiliare

Sunt un fel de fonduri mutuale mici pentru proprietati inchiriate. Daca vrei o proprietate pentru a o inchiria, dar nu vrei bataia de cap ce vine la pachet cu a fi proprietar, aceasta poate fi solutia pentru tine. O companie cumpara sau construieste un set de blocuri de apartamente pe care investitorii le pot cumpara prin intermediul companiei, alaturandu-se, astfel, respectivului grup. Un singur investitor poate detine una sau mai multe unitati autonome de spatiu locuibil, dar grupul de investitii le gestioneaza pe toate, colectiv. Ei se ocupa de intretinere, publicitatea locurilor vacante si gasirea chiriasilor, pentru un procent din chiria lunara.

Chiria e in numele investitorului si toate unitatile pun la comun o parte din chirie pentru a acoperi locurile neinchiriate. Asta inseamna ca vei avea de unde sa-ti platesti ratele, chiar daca nu ai chirias. In teorie, grupurile de investitii in imobiliare reprezinta o metoda eficace de a investi. Dezavantajul e ca acestea sunt supuse acelorasi taxe care bantuie industria fondurilor mutuale.

Trading cu imobiliare

Aceasta este latura ‘’salbatica’’ a investitiilor imobiliare. La fel ca si traderii de zi, care sunt departe de investitorii buy-and-hold, traderii imobiliari sunt o specie cu totul diferita de proprietarii care cumpara si inchiriaza. Ei cumpara proprietati subevaluate sau aflate intr-o piata ‘’hot’’, cu intentia de a le revinde dupa trei sau patru luni pentru profit. Metoda de ‘’flipping property’’, se bazeaza pe valoarea intrinseca a proprietatilor, fara a le aduce modificari calitative. Dezavantajul este ca investitorii nu isi vor putea plati ratele pe termen lung daca nu reusesc sa plaseze proprietatea in timp util din cauza unei piete nefavorabile.

O alta varianta o reprezinta acei investitori care fac bani prin cumpararea de proprietati la preturi rezonabile si adaugarea de valoare prin renovarea lor. Poate fi o investitie pe termen lung, in functie de amploarea imbunatatirilor. Dezavantajul este ca necesita timp investit intensiv, de multe ori investitorii nepermitandu-si sa achizitioneze mai multe proprietati in acelasi timp.

REIT-urile

Un fond de investitii imobiliare (REIT) este creat atunci cand o corporație (sau trust) foloseste banii investitorilor pentru a achizitiona si opera proprietati generatoare de venituri. REIT-urile sunt cumparate si vandute pe marile burse, la fel ca orice alta actiune.

La fel ca actiunile normale care platesc dividende, REIT-urile sunt o investitie solida pentru investitorii de pe piata de valori care doresc un venit regulat. Spre deosebire de celelalte investitii in imobiliare, REIT-urile permit investitii non-rezidentiale, cum ar fi mall-uri sau cladiri de birouri si sunt foarte lichide. Cu alte cuvinte, nu vei avea nevoie de un agent imobiliar pentru a te ajuta sa-ti incasezi investitia.

Concluzie

Acestea sunt doar cateva exemple de metode simple si eficace de a investi in imobiliare. Insa exista nenumarate variatii si combinatii de procedee prin care investitorii pot profita din potentialul pietei imobiliarelor. Exista si dezavantaje, dupa cum am vazut, asa ca inainte de a te lansa in investitii, cantareste cu grija costurile si beneficiile.

UPDATE 09/2017: Investiții imobiliare

Proprietăți închiriate – Se mai acordă credit pentru Prima Casă?

În România achiziția de imobile rămâne una dintre cele mai populare forme de investiție.

Piața imobiliarelor este în continuă ascensiune, indiferent dacă este vorba de apartamente, vile sau clădiri de birouri. Dacă locuința este situată în centru sau nordul Bucureștiului, beneficiază de finisaje, dotări suplimentare, are școli și grădinițe situate în împrejurimi, prețul unei case poate atinge 1 milion de euro, iar un apartament de 300,000 euro.

Pentru a susține tinerii, Guvernul a înființat în 2009, programul Prima Casă. Acesta a facilitat împrumuturile imobiliare, pe o durată de până la 30 ani și cu un avans de doar 5%. Chiar dacă rata lunară nu ar trebui să depășească 30% din totalul veniturilor, datorită indicelui RBOR 3M, ratele au o creștere constantă.

Analiștii estimează că până în decembrie 2017, ratele vor crește cu 60 Ron. Din nefericire, prognoza pentru anul viitor arată o majorare de 140 Ron, fată de rata inițială.

Doar în ultimele 18 luni, creșterea ratelor a fost de 15 %, ceea ce a dus în multe cazuri la o supraîndatorare și neputința de a mai plăti ratele pentru casă.

Programul Prima Casă suferă modificări

Datorită majorării prețurilor imobiliarelor și plafonului neschimbat de creditare al băncilor, mulți doritori ai acestui tip de împrumut constată că nu își permit apartamente de 3-4 camere. În aceste cazuri, singura soluție este un credit imobiliar, care a devenit din ce in ce mai avantajos pe parcursul ultimilor ani.

Diferențele dintre cele două opțiuni au devenit infime, chiar dacă se alege un credit în euro sau în lei. Dobânda rămâne neschimbată pe durata creditării și avansul a scăzut de la 30% cât era în anii trecuți, chiar și la 10%.

În același timp, multe bănci refuză să mai primească cereri de credit pentru Prima Casă, pe motiv că fondurile nu au fost alocate. Pe de-o parte se situează finanțiștii, care declară că este vina statului, iar pe de cealaltă parte se afla Fondul Național de Garantare care susține că orice bancă poate alege să continue programul Prima Casă și că ei nu au întrerupt acordarea fondurilor.

Chiar și în acest context, Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM) declară că sunt suprasolicitați și că pe lângă cele 7.000 de dosare pe care le au în analiză, zilnic se primesc încă 500 de dosare. Astfel, evaluarea cererilor se va prelungi și nu va respecta perioada stabilită inițial.

FNGCIMM și-a mărit numărul de angajați și a introdus chiar și program de lucru pe timpul weekend-ului, pentru a face față avalanșei de cereri. Neputând sa obțină împrumutul la timp, mulți oameni au pierdut avansul achitat.

Cei care încă așteaptă un răspuns au posibilitatea să verifice starea solicitării depuse, online, pe site-ul FNGCIMM.

Plafonul alocat pentru Prima Casă nu se mărește

Chiar dacă în 2016, plafonul aprobat a fost suplimentat de 3 ori, momentan nu se prevede nicio creștere a acestuia, de la cele 2,67 miliarde alocate la începutul anului 2017.

Solicitările de garantare primite de FNGCIMM sunt în continuă creștere și în anul curent au atins un număr record. Pana în prezent, peste 200.000 de oameni și-au achiziționat case datorită intermedierii tranzacțiilor, dintre bănci și creditori, prin FNGCIMM.

Ministerul Finanțelor prevede o diminuare a plafonului în următorii ani. Între 2018-2021, plafonul alocat va scădea treptat până la 1,5 miliarde, cu peste 1 miliard diferență față de pragul la care se situează în prezent.

Credit imobiliar standard sau Prima Casă?

Diferențele dintre cele două opțiuni nu mai este din punct de vedere financiar, ci al serviciilor oferite. Împrumuturile acordate prin Prima Casă trebuie să se conformeze regulilor date de stat, și anume neschimbarea avansului de 5%, pe lângă păstrarea și respectarea structurii de dobândă (EURIBOR la 3 luni și o marjă fixa de cel mult 4%, care se aplică la împrumuturile în euro).

Chiar dacă unele bănci au scăzut puțin marja fixă de maxim 4 %, la 3,75% sau 3,65, diferența pe lună nu depășește 3-4 euro, prin urmare devine nesemnificativă. Pe lângă acest lucru, o marjă mai mică obligă clienții la o plată a ratelor în decursul a maxim 20 ani, în loc de 30 ani.
În cazul Prima Casă, suma maximă care poate fi acordată, este de 66,000 euro, la locuințele noi, și 57,000 euro la cele vechi.

BCR rămâne în topul băncilor care oferă împrumuturi prin Prima Casă

Dacă ai nevoie de un împrumut rapid, și nu poți sau nu dorești să aștepți până la 60 zile, atunci BCR-ul este cea mai bună recomandare, existând situații în care împrumutul s-a aprobat chiar și în numai 24 de ore.

Singurul dezavantaj al acestei bănci este plata raportului de evaluare, pe care banca o cere de la toți care-i trec pragul. Poți evita achitarea taxei în cazul în care dosarul nu este aprobat prin contactarea unei firme de brokeraj. Astfel, compania încasează suma de bani abia la aprobarea dosarului.

Pe lângă băncile care au aderat la programul Prima Casă, multe instituții financiare au ales calea programelor alternative. În ciuda avansului crescut, beneficiile reușesc să-i convingă pe clienți să își reconsidere opțiunile.

Avansul a scăzut considerabil pe parcursul ultimilor ani, de la 30%, la 15% și chiar 10%. La polul opus se situează Prima Casă, unde avansul standard de 5% a fost majorat de unele bănci la 10%.

Avantajele programelor alternative

  • Nu există riscul depășirii valabilității pre-contractelor, datorită faptului că timpul de aprobare al creditului este de aproximativ 3 săptămâni
  • Nu există obligativitatea depunerii unui depozit colateral (echivalent cu 3 rate dobândă)
  • Nu se percepe comision de gestiune
  • Poți să aplici la un credit imobiliar standard chiar dacă mai deții și alte imobile
  • Suma împrumutată nu are limitări, decât cele date de venitul personal
  • Nu sunt necesare la fel de multe acte ca în cazul Prima Casă

Indiferent dacă se alege un credit imobiliar standard sau se aplică la Prima Casă, există câteva taxe care vor trebui plătite, precum costurile de evaluare a valorii imobilului, asigurarea de locuință, taxele notariale și polița de viață.

Leave a Reply